Конец льготной ипотеки: кому доступно жилье

Ещё несколько лет назад ипотеку в России воспринимали как билет к нормальной жизни: квартира, ключи, новоселье. Однако сейчас уверенность в возможности купить жильё практически исчезла. Льготные программы становятся адреснее, банки — осторожнее, заёмщики — растеряннее.

По оценке руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при самом жёстком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут сократиться ещё на треть. Это означает потерю около триллиона рублей финансирования жилищного строительства каждый год. Для многих семей квартира снова становится недоступной мечтой.

Долгое время российский рынок жилья существовал на льготной ипотеке: государство компенсировало часть ставки, позволяя брать кредиты под 6–8% при более высоких рыночных ставках. Результат — массовый спрос, рекордные темпы строительства и непрерывный рост цен на жильё. Однако такая схема не могла длиться бесконечно.

Сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки, где ставка будет зависеть от количества детей. Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребёнком станет серьёзным барьером и вытеснит с рынка целые категории заёмщиков. По его словам, уже сейчас банки ужесточили требования, дольше рассматривают заявки и тщательнее проверяют доходы. Принятие новых ограничений приведёт к неизбежному снижению выдач на 20–30%.

Фактически государство отказывается от массовой льготной ипотеки в пользу точечной поддержки отдельных категорий, прежде всего многодетных.

На фоне роста ставок всё чаще обсуждается безопасный уровень ипотечной нагрузки. В Госдуме ориентиром назвали 30% дохода семьи. Нагрузка более 40% считается тяжёлой, а около половины доходов — серьёзным финансовым риском.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает такой подход разумным: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи». По его словам, когда на ипотеку уходит более 40% дохода, семейный бюджет становится крайне уязвимым, а при платеже выше половины дохода семья живёт в режиме постоянного финансового напряжения.

Особенно остро проблема проявляется сейчас, когда рыночные ставки достигают 17–20%. Даже небольшой кредит при таких условиях превращается в серьёзное ежемесячное обязательство.

Банки всё больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН) — соотношению ежемесячных платежей по кредитам к доходу заёмщика. Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев объясняет, что стандартным считается уровень нагрузки до 30%: это комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит. При нагрузке 40–50% любая неприятность — потеря работы, болезнь, непредвиденные траты — ведёт к просрочкам. Поэтому одобрение банка не гарантирует комфорт для семьи.

Гамзаев советует ориентироваться не на максимальную сумму, которую готов выдать банк, а на ту, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов на 20%.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик обращает внимание, что одинаковая долговая нагрузка может иметь разное значение для разных семей: «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации». Если после ипотечного платежа у семьи остаётся 25 тысяч рублей, любой форс-мажор разрушит бюджет. Когда после выплаты остаются сотни тысяч, риски ниже. По мнению Зубика, необходимо учитывать не только процент нагрузки, но и стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку.

Рассчитывать на быстрое возвращение сверхдоступной ипотеки нулевых не приходится. По оценке Андрея Креера, более сбалансированные рыночные ставки на уровне 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого времени рынок, скорее всего, будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Остаётся вопрос: снизят ли застройщики цены?