Ипотека для избранных: триллионы в новостройках
Согласно данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», в 2025 году россияне инвестировали в новостройки 1,7 триллиона рублей из собственных средств. Из этой суммы 1,1 триллиона рублей было потрачено на полную оплату жилья, а около 600 миллиардов рублей пошло на первоначальные взносы по ипотеке. Для сравнения, общая выручка застройщиков от продаж нового жилья составила 5,2 триллиона рублей.
Эти цифры особенно показательны на фоне ужесточившихся требований к доходам заемщиков. Например, для получения ипотеки в Москве теперь требуется ежемесячный доход в 267 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — около 194 тысяч рублей, в Казани — 161 тысячу рублей. В девяти из шестнадцати исследованных регионов минимальный необходимый доход начинается от 100 тысяч рублей в месяц.
Формально рынок остается активным: сделки заключаются, деньги поступают, строительство не останавливается. Однако массовый покупатель вытесняется с ипотечного рынка, уступая место тем, кто располагает значительными средствами. Таким образом, рынок жилья все дальше отходит от концепции массовой доступности, которую ранее подчеркивал президент Владимир Путин.
Рынок сжался до заемщиков с белыми доходами
Около трети всех средств в новостройках — это собственные накопления граждан, а не кредитные деньги. Это меняет характер рынка: он становится менее зависимым от доступности ипотеки и больше — от доверия к недвижимости как долгосрочному активу. Многие предпочитают вкладывать сбережения в квартиры, а не в другие активы, ожидая устойчивого роста цен.
«Резкий рост требований к доходу заемщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств», — объясняет Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. — Высокие ставки, консервативные скоринговые модели и инерционно высокие цены на жилье фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими, полностью белыми доходами. Это радикально сузило массовый спрос».
Зубик полагает, что смягчения условий не произойдет. Банки уже работают с максимально платежеспособной аудиторией и не будут снижать требования до стабилизации инфляции и изменения денежно-кредитной политики, включая снижение ключевой ставки.
«Спрос упирается не в условия банков, а в пределы доходов населения», — добавляет эксперт.
Он констатирует, что ипотека перестала быть массовым инструментом. Теперь это продукт для узкого круга высокооплачиваемых специалистов, управленцев и предпринимателей. Для остальных рынок либо закрыт, либо требует альтернатив, таких как рассрочка, помощь семьи или продажа другого имущества.
Кредит доступен лишь избранным
«Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки», — согласен ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL.
По его мнению, даже если ключевая ставка начнет снижаться, ипотечные ставки не сразу станут по-настоящему доступными.
«Это означает, что период, когда кредит смогут получить лишь „избранные“, продлится. И ожидать возвращения массового спроса в таких условиях не приходится. Устойчивое оживление рынка начнется только тогда, когда разрыв между доходами населения и стоимостью кредита будет преодолен. Пока же это время вынужденного ожидания для большинства покупателей», — говорит Креер.
«Именно поэтому всё больше сделок совершается либо без ипотеки, либо с минимальным заемным плечом. Люди, у которых есть накопления, предпочитают не ждать „лучших времен“, а фиксировать деньги в понятном активе», — считает аналитик.
Почему люди всё равно несут деньги в бетон
«Недвижимость остается одним из ключевых вариантов сохранения накоплений. Этому способствуют сразу несколько вариантов по использованию этого актива (жилье можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому) при его достаточно высокой ликвидности (продать почти любую квартиру в недавно сданной новостройке можно в разумный срок)», — рассказывает Алексей Попов, главный аналитик компании «Циан».
Однако не все эксперты разделяют оптимизм. «Льготные программы стали лишь „костылем“, маскирующим фундаментальную недоступность кредита в целом. Без системного снижения базовой стоимости заемных средств любые точечные меры лишь создают перекосы», — отмечает Андрей Креер.
«Недвижимость для россиян — не просто квадратные метры. Это материальный актив, который виден и понятен. Влияние на цены прямое. Спрос остается устойчивым даже на фоне дорогой ипотеки. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость. Более того, объемы нового строительства сокращаются — девелоперы стали осторожнее, что создает дефицит предложения. В итоге цены держатся и продолжают расти, пусть и медленнее, чем в предыдущие годы», — говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании fam Properties.
Таким образом, рынок новостроек в России сегодня представляет собой парадокс. С одной стороны, отмечаются рекордные объемы собственных вложений, высокая выручка девелоперов и устойчивый спрос со стороны обеспеченных покупателей. С другой стороны, ипотека фактически недоступна для большинства населения. Несмотря на это, инвестиции в недвижимость продолжают поступать в огромных размерах.
