Московский рынок жилья стал элитным клубом

Эксперты оценивают состояние московского рынка недвижимости как близкое к катастрофическому. Доля квартир дешевле 10 миллионов рублей в новостройках упала с 22% до 3% за год, а половина всех предложений превышает 20 миллионов рублей.

Средняя стоимость квадратного метра в Москве и области увеличилась на 20%, но главная проблема — не рост цен, а исчезновение бюджетных вариантов.

Покупателям предлагают проекты с улучшенной планировкой и инфраструктурой, однако для многих даже минимальная стоимость входного билета на этот рынок становится неподъемной.

Почему перестали строить доступное жилье

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик считает, что «ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов».

Зубик называет следующие причины:

• Рост себестоимости строительства из-за удорожания материалов, труда и финансирования, а также ужесточения градостроительных требований.
• Смещение фокуса девелоперов в сторону сегментов бизнес- и премиум-класса, где выше прибыль и стабильнее спрос.
• Последствия льготной ипотеки, которые уже заложены в цены, поддерживая их на высоком уровне даже после сворачивания программы.

Эксперт не ожидает снижения цен, отмечая фрагментацию рынка: в одних проектах возможна стагнация, в других — продолжение роста.

Статистика, которая вызывает тревогу

Директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин приводит данные: средняя цена квадратного метра в массовом сегменте выросла с 323 до 410 тысяч рублей, а предложение сократилось с 21 до 10 тысяч лотов.

Среди причин — прекращение действия массовой льготной ипотеки, рост затрат на строительство и введение ограничений на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров.

Тумин констатирует: «Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до „семейной ипотеки“, рассрочки или вторичного рынка».

Ипотека как барьер для покупателей

Основатель агентства недвижимости Stretch Estate Ольга Стречная сообщает: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год».

При таких условиях ежемесячный платеж за жилье стоимостью 12-15 миллионов рублей достигает 200-250 тысяч рублей, что доступно лишь ограниченному кругу лиц.

Таким образом, рынок продолжает функционировать, но всё больше отдаляется от финансовых возможностей большинства потенциальных покупателей.