Ипотека упадет, цены на жилье вырастут на 57% в 2026
Строительство многоэтажных домов продолжается, но финансовые возможности покупателей сокращаются.
В 2026 году российский рынок жилой недвижимости столкнулся с глубоким кризисом. Чиновники избегают этого термина, однако ситуация очевидна. Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин сообщил, что объёмы ипотечного кредитования по итогам 2025 года сократились на 21%. Он отметил, что более серьёзного падения удалось избежать лишь благодаря льготным программам поддержки.
«Важно понимать, что льготная ипотека — это практически единственный шанс для граждан улучшить свои жилищные условия», — заявил глава Минстроя.
В текущем году условия программ, таких как семейная ипотека, планируют ужесточить. Согласно новым правилам, одна семья сможет получить только один льготный кредит. Ранее также рассматривались иные меры, включая прогрессивную ставку в зависимости от числа детей или привязку кредита к региону проживания, но эти идеи пока не реализованы.
Параллельно с этим власти отказываются от поддержки застройщиков. Минстрой подтвердил, что мораторий на штрафы за срыв сроков сдачи домов продлеваться не будет. Таким образом, с 2026 года дольщики вновь получат право взыскивать неустойку за задержки.
Объёмы переносов сроков ввода жилья достигли рекордных значений. Согласно исследованию компании «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ, в 2026 году в России планируется перенести ввод 16,2 млн кв. м жилья в многоквартирных домах — это исторический максимум. Ожидается, что общий объём ввода МКД сократится на 11%, до 41 млн кв. м, что станет одним из самых низких показателей за последние годы.
Несмотря на все ограничительные меры, эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость.
Прогнозы роста цен
Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин ожидает роста цен в 2026 году на 57%, что превысит прогнозируемый уровень инфляции.
«Основным драйвером станет постепенное снижение ключевой ставки. Когда она опустится до 12–13%, часть средств с банковских вкладов естественным образом перетечёт в недвижимость», — пояснил Тумин в комментарии для MSK1.RU.
На депозитах в банковской системе находится около 60 трлн рублей. Если на рынок новостроек выйдет даже 5–10% этих средств, это может значительно поддержать спрос.
По словам эксперта, вторичный рынок будет демонстрировать более сдержанную динамику. «Здесь возможны локальные снижения цен на 3–4%, особенно в регионах с избыточным предложением. В Москве и Петербурге цены останутся стабильными или покажут умеренный рост», — добавил Тумин.
Текущая статистика подтверждает этот тренд: в ноябре снижение стоимости «вторички» зафиксировано в 17 из 50 крупных городов. При этом новостройки за месяц подорожали на 1,8%, и это пятый месяц подряд с ускорением темпов роста.
Роль ключевой ставки
Более оптимистичный прогноз для первичного рынка дают аналитики «Циана». Главный аналитик компании Алексей Попов сообщил, что в базовом сценарии ожидается рост цен на новостройки на 13–15% в 2026 году.
«Ускорение индексации цен связано со снижением числа доступных квартир, поскольку новых проектов в последние полтора года запускалось значительно меньше», — уточнил Попов.
Дополнительным фактором он называет структурные изменения на рынке: «Продолжается рост доли проектов в сегментах „комфорт плюс“ и „бизнес“, где изначально цены выше».
Прогноз по вторичному рынку более сдержанный. В «Циане» ожидают рост цен на уровне инфляции и увеличение спроса на 8–10%.
«Более скромные прогнозы на 2026 год связаны с изначально высокими показателями 2025 года, когда высокие ипотечные ставки и разрыв в цене между первичным и вторичным рынком стимулировали сделки с готовым жильём», — отметил аналитик.
Валерий Тумин выделяет дефицит предложения как ключевой риск 2026 года. Высокая стоимость финансирования и осторожность девелоперов ведут к сокращению числа новых проектов. Минстрой даёт более оптимистичный прогноз по вводу жилья — 100–102 млн кв. м, но даже в этом случае около трети проектов переносят сроки сдачи.
«Выбор квартир в новостройках будет сокращаться, особенно в комфорт-классе, а продавцам на вторичном рынке для быстрой сделки придётся проявлять гибкость в ценообразовании», — заключил эксперт.
Таким образом, главными вопросами года остаются два: как быстро снизится ключевая ставка и какая часть «депозитных» денег будет направлена на покупку жилья. Именно эти факторы определят итоговый рост цен на квартиры.
