Ипотека по 100 тысяч: как заявления Путина изменят рынок
Повлияют ли новые меры на доступность жилья?
В ходе программы «Итоги года» Владимир Путин высказался за расширение действия семейной ипотеки на вторичное жильё в тех городах, где эта возможность пока отсутствует.
«В регионах, где не строится новое жилье или строится очень мало нового жилья, разрешено использовать семейную ипотеку для приобретения жилья с вторичного рынка», — отметил президент. Он заявил, что программа семейной ипотеки под 6%, как и региональные программы со ставкой не выше 2%, должны быть сохранены и далее развиваться. Путин рекомендовал молодым семьям оформлять кредиты именно в регионах с пониженной ставкой.
При этом глава государства констатировал, что по итогам текущего года строительный комплекс страны покажет спад. В 2024 году было введено 107,8 млн квадратных метров жилья, а в 2025 году, по словам Путина, показатель ожидается в диапазоне от 103 до 105 млн.
Экспертам рынка недвижимости был задан вопрос о реальной доступности жилья в условиях, когда 70% площадей в новостройках остаются непроданными. Их оценки оказались в целом пессимистичными.
Слишком дорогие кредиты
Основным фактором, сдерживающим ипотечный рынок, остаётся высокая стоимость заёмных средств. Хотя Банк России начал цикл смягчения и снизил ключевую ставку до 16%, базовые программы кредитования недоступны для большинства семей.
По оценкам ипотечного брокера Ольги Лисицкой, при займе в 6 млн рублей — средней стоимости скромной двухкомнатной квартиры в крупном региональном центре — ежемесячный платёж на 30 лет сейчас приближается к 100 тыс. рублей.
«Для подавляющего числа семей в регионах такая нагрузка не под силу, она не соответствует их реальным доходам», — заявила Лисицкая.
Когда выплаты по кредиту превышают среднюю зарплату в регионе, рыночная ипотека теряет функцию финансового инструмента и становится «заградительным тарифом», лишающим людей шанса на улучшение жилищных условий.
Эксперт отметила любопытный тренд: активность покупателей в последние месяцы растёт не из-за улучшения благосостояния, а из-за опасений относительно будущих изменений. В правительстве идут дискуссии о преобразовании льготных программ, в том числе о введении дифференцированной ставки в зависимости от числа детей.
Для многих это стало сигналом к действию: условия могут ужесточиться. Стремление «успеть на последний вагон» и оформить кредит по действующим правилам создаёт кратковременные всплески спроса, которые не меняют общей тенденции к охлаждению рынка, пояснила специалист.
«Без господдержки ипотечный рынок оказался бы заморожен»
«Снижение объемов ипотечной выдачи на 21% по итогам 2025 года — это объективный индикатор глубокого кризиса доступности на рынке жилищного кредитования», — согласился генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер.
В ситуации, когда традиционные рыночные механизмы не функционируют, государственная поддержка приобретает критическую важность.
«В сложившихся условиях именно льготные программы, в первую очередь семейная ипотека, стали основным механизмом, поддерживающим спрос и позволяющим гражданам улучшать жилищные условия», — поддержал тезис президента Креер.
Лисицкая добавила, что семьи с детьми до 6 лет, которые являются основной аудиторией семейной ипотеки, формируют большую часть сделок. Граждане либо приобретают первое жильё, либо меняют малогабаритные квартиры на более просторные. Льготная ставка настолько привлекательнее рыночной, что некоторые используют программу для инвестиций, покупая квартиры «на будущее» для детей.
«Без государственной поддержки рынок ипотечного кредитования фактически оказался бы заморожен, что уже подтверждается статистикой снижения объемов выдачи и ввода в эксплуатацию», — подчеркнула Лисицкая.
Однако, по мнению Креера, эта вынужденная зависимость от субсидий указывает на системную проблему. Без решения ключевого вопроса — высокой базовой стоимости кредитов — дальнейшее расширение льгот даст лишь кратковременный эффект и может привести к новым дисбалансам.
«Основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади»
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» и профессор МГСУ Кирилл Кулаков связал снижение объёмов ввода новостроек, отмеченное президентом, со «спадом привлекательности и доступности ипотечного кредитования».
При этом цены на новое жильё не снижаются даже в условиях сокращения рынка. Кулаков объясняет это экономическими факторами: «Прежде всего — стоимостью фондирования, которая, кстати, отражается и на стоимости строительных материалов, и на стоимости техники и транспортных услуг».
Падение рентабельности фиксируют и девелоперы. «Девелоперы отмечают понижение маржинальности у крупных застройщиков до 10–15%, а небольшие региональные застройщики по некоторым проектам уходят в убытки», — констатировал профессор. Это, по его мнению, «предвестник концентрации рынка, что тоже не ведет к снижению цен».
В следующем году снижения цен точно не произойдёт, уверен эксперт. Вместо этого он прогнозирует ценовую диверсификацию: «Возможно, мы увидим ценовую диверсификацию. По каким-то сегментам цены стабилизируются, а по каким-то — пойдут в рост в рамках инфляции».
Кулаков выразил надежду, что молодые семьи, о поддержке которых говорил президент, будут выбирать квартиры с большей площадью. «Поскольку более половины из одобренных кредитов — это семейная ипотека, можно предположить, что основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади», — сказал он.
Андрей Креер, в свою очередь, ожидает в 2026 году определённого оживления спроса на вторичном рынке жилья, о чём также упоминал Путин. При этом эксперт подчеркнул, что процесс нормализации, особенно в части доступности, займёт время, поскольку ставки ещё долго будут оставаться на исторически высоком уровне.
