Цены на новостройки не падают: почему застройщики не идут на уступки

На фоне снижения реальных доходов населения и высоких ипотечных ставок спрос на квартиры в новостройках резко сократился. Однако застройщики продолжают возводить новые жилые комплексы, что приводит к росту нераспроданных площадей.

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев прогнозирует возможное падение цен на новостройки до 30%. По его данным, за год количество покупок нового жилья уменьшилось вдвое. Эксперт считает, что даже снижение цен не восстановит спрос — покупатели ждут доступной ипотеки.

Маркетинговые уловки застройщиков

Внешне рынок выглядит активным: повсюду строятся новые ЖК, а девелоперы предлагают скидки, рассрочки и бонусы. Однако, по словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, эти скидки часто являются «скидками от накидки» и предоставляются лишь на наименее ликвидные объекты. «Пока я не вижу массовых распродаж, дисконт, как правило, предоставляется на менее ликвидные лоты и проекты», — отмечает Зубик. Второй инструмент — улучшение финансовых условий через субсидированные ставки или рассрочки, но и здесь реальность отличается от рекламы.

Ипотечные ставки в России сейчас составляют чуть ниже 20%, по данным аналитиков. Ранее в январе они достигали 30%. Это всё ещё очень высокий уровень, делающий жильё недоступным для большинства покупателей.

Инвесторы переключаются на другие активы

Управляющий партнёр ГК «Промплан» Никита Бахчеев отмечает, что инвесторы перестали вкладываться в жильё из-за низкой доходности и высоких рисков. Схема «купил на котловане — продал дороже» больше не работает, окупаемость растягивается на 10–15 лет. Вместо этого капитал уходит в индустриальную недвижимость — готовые производственные помещения, которые, по словам Бахчеева, «закрывают реальные потребности бизнеса — от логистики до небольших производств» и приносят стабильную прибыль уже через пару лет.

При этом некоторые эксперты не считают ситуацию критической. Виктор Зубик приводит статистику: в Москве и Московской области, включая Новую Москву, строится более 56 млн кв. м жилья, а не продано около 10 млн кв. м, то есть чуть больше 20%. Причём в эту цифру входят объекты с вводом в 2029–2030 годах, у девелоперов есть время на продажу, особенно с учётом ожидаемого снижения ключевой ставки.

Никита Бахчеев подчёркивает, что девелоперы не заинтересованы в обвале цен: их финансовые модели рассчитаны на длительный цикл продаж. «Грамотный девелопер скорее будет выдерживать темп продаж и реализовывать проект дольше, чем идти на резкое удешевление», — говорит эксперт. Цену продажи также ограничивают банки в рамках проектного финансирования.

В итоге рынок не обваливается, а расслаивается. Старая модель с дешёвой ипотекой и инвестиционным спросом ушла. Покупатели стали осторожнее, а квартира перестала быть автоматическим приобретением. Многие откладывают решение, и не факт, что примут его в будущем.