Верховный суд изменил правила сделок с жильем: гарантии?

Громкая история с продажей квартиры Ларисы Долиной заставила весь рынок вторичного жилья затаить дыхание. Покупатели боялись, что даже идеально оформленная сделка может быть признана недействительной, продавцы, обманутые телефонными мошенниками, пытались вернуть недвижимость после регистрации, а банки, риелторы и нотариусы оказались в состоянии неопределенности.

Верховный суд выпустил обзор судебной практики, который, по мнению многих участников рынка, должен положить конец хаосу. Ключевой тезис документа: сам по себе факт, что продавец стал жертвой мошенников, не является автоматическим основанием для отмены сделки.

Если человек осознанно подписал договор купли-продажи, понимал, что передает право собственности, и сделал это добровольно, то его внутренние мотивы — даже если он действовал под влиянием обмана — не делают договор недействительным. Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: суд разграничил заблуждение относительно природы сделки (человек не понимал, что подписывает) и заблуждение относительно причин (думал, что защищает жилье от мошенников). Для отмены договора теперь нужно первое.

Еще одно важное изменение касается состояния продавца. Если он утверждает, что в момент подписания не отдавал отчета в своих действиях, это необходимо доказать с помощью судебной экспертизы, причем оценивается именно состояние на момент сделки. Уклонение истца от экспертизы может стать причиной отказа в иске.

Самая значимая новелла обзора — требование исследовать поведение покупателя. Суды должны выяснить: мог ли он заметить необычное поведение продавца, должен ли был заподозрить обман, видел ли признаки мошеннической схемы. Если покупатель знал или объективно должен был знать о мошенничестве, сделку могут отменить. Если же он действовал добросовестно, проверил документы, оплатил квартиру и не имел оснований подозревать преступление, его право собственности защищается.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал ключевым достижением нового обзора именно этот баланс интересов. «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — отметил он.

Верховный суд также закрепил принцип двусторонней реституции: если договор признается недействительным, продавец возвращает квартиру, а покупатель — деньги. По мнению Тумина, это устраняет один из самых серьезных недостатков прежней практики и повышает доверие к судебной системе.

Однако не все эксперты считают проблему решенной. Адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский предупреждает: говорить о полном исчезновении «схемы Долиной» преждевременно. Да, Верховный суд ограничил применение статьи 178 ГК РФ о существенном заблуждении, но остается статья 177 ГК РФ, позволяющая оспаривать сделку, если продавец не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат. Особенно это касается пожилых продавцов, у которых судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения.

Кроме того, Виленский обращает внимание на нерешенный вопрос реальной взаимности реституции. Формально покупатель должен получить деньги обратно, но если продавец уже перевел их мошенникам или потратил, взыскать средства практически невозможно. Также остается открытым вопрос о повышенных требованиях к профессиональным участникам рынка: если квартиру покупает опытный риелтор, от него ожидают более высокой осмотрительности. Неясно, распространяется ли этот стандарт на обычных покупателей, которые пользуются услугами риелторов или юристов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова рекомендует для минимизации рисков тщательно проверять документы, историю объекта, порядок расчетов и использовать безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы или счета эскроу. Это не дает стопроцентной гарантии, но существенно снижает вероятность обмана.