Сосед на всю жизнь: как не попасть в ловушку при покупке квартиры

Покупатели жилья все чаще сталкиваются с неожиданными соседями, которых невозможно выселить. Разбираемся, как защитить себя от этой схемы.

9 августа, 2026, 03:40

Лариса Долина стала символом всевозможных афер на рынке недвижимости
Источник:
Артем Устюжанин / MSK1.RU

После громкой истории с Ларисой Долиной мошенники на рынке недвижимости активизировались. Теперь покупатели квартир рискуют получить в придачу к жилью человека, который имеет законное право проживать в ней бессрочно, и выселить его практически невозможно.

В Санкт-Петербурге мужчина купил квартиру за 8 миллионов рублей, вложил еще несколько миллионов в капитальный ремонт. Неожиданно на пороге появился пожилой человек и заявил: «Я тоже буду здесь жить».

Оказалось, что в начале девяностых при приватизации пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования жилым помещением. Это право сохранилось даже после нескольких перепродаж.

В полиции покупателю ответили, что помочь не могут, и посоветовали идти в суд. Однако, по словам специалистов по недвижимости, судебная перспектива для обманутых собственников неочевидна. Закон часто защищает именно обладателя бессрочного права проживания.

Почему такие случаи участились

Юристы объясняют рост числа споров тем, что квартиры, приватизированные в 1990-х, сейчас массово переходят ко вторым и третьим покупателям. Информация о людях, отказавшихся от приватизации, не отражается в выписке из ЕГРН, а продавцы часто умалчивают о таких жильцах. Иногда продавцы сами не знают о проблеме, если квартира досталась по наследству или многократно перепродавалась.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова в беседе с MSK1.RU пояснила, что покупатель обычно узнает о проблеме последним. Бессрочное право пользования действительно существует и закреплено законом, но это не значит, что оно действует при любых обстоятельствах.

«Бессрочное — не значит вечное», — подчеркивает эксперт.

Самойлова уточняет: если человек добровольно много лет назад выехал в другое место, обзавелся иным жильем, не платил за коммунальные услуги, не пытался вернуться и ему никто не препятствовал пользоваться квартирой, суд может признать его утратившим право проживания. Но для этого собственнику нужно собрать внушительную доказательную базу.

Что может помочь:

сведения о регистрации по другому адресу;
документы на другое жилье;
данные о коммунальных платежах;
показания соседей;
ответы из государственных органов;
другие подтверждения.

Юрист также советует предъявлять претензии к продавцу. Если информация о правах третьих лиц была скрыта, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости жилья или расторжения договора купли-продажи.

Добросовестность покупателя — главный аргумент

Прежние схемы мошенничества, подобные той, что использовалась в деле Долиной, никуда не делись.

Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова рассказала MSK1.RU, что споры о недвижимости, когда на одну квартиру претендуют несколько собственников, рассматриваются индивидуально.

Суд анализирует совокупность обстоятельств: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рыночной, наличие независимых консультаций, участие доверенных лиц и даже то, не был ли человек изолирован от привычного круга общения.

Адвокат подчеркивает: гарантировать сохранение квартиры за новым владельцем невозможно.

В то же время шансы покупателя возрастают, если он действовал добросовестно:

тщательно проверил документы;
не участвовал в сомнительных схемах;
приобрел жилье по рыночной цене;
использовал прозрачные банковские расчеты;
продавец лично и осознанно подписывал документы.

Дополнительным плюсом становятся нотариальное удостоверение сделки там, где оно необходимо, отсутствие подозрительно быстрой перепродажи и доказательства того, что покупатель объективно не мог знать о скрытых проблемах.

Однако даже этого может оказаться недостаточно.

«Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат.

Она обращает внимание на еще одну серьезную проблему: если сделку признают недействительной, квартиру обычно возвращают прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть деньги. Но на практике возврат средств часто становится самым сложным этапом: продавец может уже не располагать полученной суммой, и взыскать ее крайне трудно.

Как не попасть в ловушку

Эксперты сходятся во мнении: главная защита — тщательная проверка квартиры еще до подписания договора.

Особое внимание стоит уделять жилью, которое ранее проходило приватизацию. В таких случаях необходимо заранее запрашивать архивную справку по форме № 9 — именно она позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования квартирой.

Иначе покупка долгожданной квартиры может неожиданно превратиться в историю, где вместе с ключами новый собственник получает еще и незваного соседа, которого закон вовсе не спешит выселять.

Читайте также