Рынок недвижимости: пузырь лопнул?

Долгое время риелторы и девелоперы убеждали покупателей, что дешевле квартиры уже не станут. Рост цен объясняли подорожанием стройматериалов и высоким спросом. Однако этот подход перестал работать.

По данным РБК, в июне квартиры подешевели в 20 из 50 крупнейших городов России. Наибольшее снижение зафиксировано в Сочи — за месяц цены упали на 1,6%.

Руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на форуме «Движение» заявил, что объекты, строящиеся сейчас в России, практически невозможно продать. По его словам, даже скидка в 20% не гарантирует появления покупателей.

Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев считает происходящее не обрушением, а естественной коррекцией. «Снижение цен на жилье в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен», — пояснил он.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик согласен с коллегой. «Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически», — отметил он. Первыми корректировка затронула города с наиболее разогретым рынком, например Сочи.

Если раньше главным аргументом было наличие новостройки, то теперь покупатели обращают внимание на расположение, перспективы района и возможность перепродажи. Рынок делится на ликвидные объекты, которые сохраняют привлекательность, и неликвидные, зависающие в экспозиции даже с дисконтом. «Даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые же — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты», — объясняет Зубик.

В то же время для покупателей ситуация может оказаться благоприятной. «Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам», — говорит Бахчеев.

На первый взгляд, если квартиры не покупаются, логично снизить цену. Но на рынке недвижимости это не работает. «У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены», — утверждает Бахчеев.

Виктор Зубик видит проблему в самой экономике проектов. Раньше можно было запускать стройку, надеясь на растущий спрос, но теперь такой подход неэффективен. Время, когда любой новый ЖК автоматически находил покупателей, закончилось. Пример — Сочи, где рынок обвалился. «Девелоперам придется более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов», — резюмирует Зубик.

Таким образом, квадратный метр перестает быть активом, дорожающим лишь за счет ожиданий и рекламы. Теперь ему снова нужно доказывать свою реальную ценность, иначе покупателей не найти.