Обмен квартиры по трейд-ин: схемы и реальность

О программе трейд-ин при покупке квартиры слышали немногие, хотя обмен старой машины или смартфона на новый с доплатой знаком каждому. Однако на рынке недвижимости такая схема применяется только в 6% сделок. Дорогая ипотека, значительный разрыв в стоимости квартир на вторичном рынке и в новостройках, а также снижение активности покупателей сделали трейд-ин менее привлекательным.

Как объясняет Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис», основная идея программы — избавить человека от необходимости сначала продавать старое жилье, а потом искать новое. «По сути, это упрощенный обмен с участием посредника: старую квартиру быстро оценивают и выкупают либо находят на нее покупателя, а полученные средства сразу засчитываются в оплату новой квартиры», — говорит эксперт. Он подчеркивает, что главное преимущество — скорость и предсказуемость: вместо нескольких месяцев неопределенности собственник получает понятный алгоритм сделки с заранее определенными сроками.

Сегодня на рынке используются три основные схемы. Самая распространенная — классический трейд-ин через агентство недвижимости. Квартиру продают практически по рыночной цене, а застройщик резервирует выбранную новую квартиру на срок от двух до четырех месяцев. Валерий Тумин считает этот вариант наиболее выгодным для большинства покупателей: «Если сроки не критичны, лучше выбирать формат с фиксацией стоимости квартиры через агентство, а не моментальный выкуп. Это позволяет сохранить рыночную цену старой квартиры и одновременно получить время на ее реализацию».

Вторая схема предполагает моментальный выкуп квартиры инвестором или партнерской компанией девелопера. Деньги собственник получает практически сразу, но за скорость приходится платить существенным дисконтом, который может достигать 15–20% и более. Третий вариант — трейд-ин с проживанием, напоминающий по сути лизинг: после оформления сделки бывший собственник продолжает жить в своей старой квартире вплоть до получения ключей от новой. «Покупателю не приходится платить за временную аренду жилья и организовывать двойной переезд. Особенно удобно использовать такую схему при покупке почти готовых новостроек», — поясняет Тумин.

Несмотря на удобство, трейд-ин редко позволяет получить за старую квартиру максимальную цену. Как в ломбарде: денег дадут мало, но быстро. При классической схеме скидка относительно возможной рыночной стоимости обычно составляет 5–15%, а при срочном выкупе дисконт может достигать 15–20% и превышать эти значения, особенно если объект неликвидный. «Главное преимущество программы — скорость и предсказуемость. Вместо месяцев неопределенности человек получает четкий план перехода из старой квартиры в новую», — отмечает Тумин. Если срочности нет, финансово выгоднее сначала продать старую квартиру самостоятельно, а затем купить новую.

Чтобы получить максимальную выгоду при классической схеме, важно учитывать долгосрочную фиксацию цены выбранной новостройки. Как говорит Никита Бахчеев, управляющий партнер строительной ГК «Промплан»: «Пока партнерское агентство занимается продажей вашей квартиры, девелопер сохраняет стоимость выбранного объекта. Если цены на рынке растут, это позволяет сэкономить весьма значительную сумму». Он также высоко оценивает формат с проживанием: для семей с детьми такая схема идеальна, так как не нужно арендовать временное жилье, перевозить мебель дважды и оплачивать дополнительные расходы. Что касается моментального выкупа, Бахчеев рекомендует использовать его только в случае действительно уникального предложения, которое может быстро уйти к другому покупателю.

Эксперты советуют заранее объективно оценивать стоимость своей квартиры и не завышать ожидания. Чем ближе цена к рыночной, тем быстрее удастся найти покупателя и сохранить бронь на выбранную новостройку. Программа трейд-ин, по мнению Валерия Тумина, особенно удобна в нескольких жизненных ситуациях: когда семья уже выбрала конкретную квартиру и опасается ее потерять, когда переезд нужно совершить за ограниченное время (из-за смены работы, рождения ребенка) и когда хочется избежать длинных цепочек взаимосвязанных сделок, которые традиционно считаются сложным элементом вторичного рынка. «Когда важно избежать затягивания процесса и получить понятные сроки на каждом этапе, трейд-ин становится действительно эффективным инструментом», — считает эксперт.

Основной причиной снижения интереса к программе эксперты называют изменение ситуации на рынке недвижимости. Сегодня стоимость новостроек остается значительно выше цен на вторичное жилье, и разницу большинству покупателей приходится покрывать ипотекой с высокими ставками. Никита Бахчеев поясняет: «Когда разрыв в цене между квартирой на вторичном рынке и новой квартирой слишком велик, а недостающую сумму приходится покрывать дорогой рыночной ипотекой, многие считают передачу своего жилья по программе трейд-ин неоправданным риском. Застройщики сокращают объем новых проектов, разница в стоимости квадратного метра остается существенной, поэтому возможности трейд-ин временно ограничены. Однако по мере снижения ипотечных ставок этот инструмент вполне способен вернуть прежнюю востребованность».