Дома строят, а покупателей нет: кризис новостроек

Российский рынок новостроек переживает кризис, масштабы которого трудно вообразить. Квартиры возводятся, дома вводятся в эксплуатацию, девелоперы запускают новые проекты, однако покупателей становится всё меньше. Согласно оценкам участников рынка, до 45% квартир из общего объёма ввода до конца года могут остаться нереализованными. Это означает, что половина новых жилых комплексов рискует остаться пустой.

Финансовые показатели отрасли подтверждают тревожные тенденции. За первое полугодие восемь крупнейших компаний сектора получили на 12% меньше прибыли, чем годом ранее. Их совокупная задолженность при этом превысила 4 триллиона рублей.

«Эти финансовые результаты крупнейших застройщиков показывают, что проблемы рынка уже вышли за пределы обычного замедления продаж», — заявил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик в интервью MSK1.RU. По его мнению, девелоперы одновременно испытывают давление трёх факторов: дорогих кредитов, слабого спроса и роста стоимости реализации новых проектов из-за требований властей.

Девелопер не строит на собственные средства. Ему нужно финансирование, и при высокой стоимости займов каждый месяц задержки с продажами обходится всё дороже. Квартира без покупателя — это не просто нереализованный товар, а капитал, замороженный внутри проекта, пока компания несёт расходы на обслуживание кредита.

«Высокая ключевая ставка делает дорогим проектное финансирование», — подчёркивает Зубик. Чем дольше продаётся жилой комплекс, тем дольше капитал остаётся замороженным и тем выше финансовые издержки девелопера.

«При этом девелопер не может просто переложить всю стоимость кредита на покупателя, потому что тот сам столкнулся с дорогой ипотекой», — добавляет эксперт. Покупатель, обратившись в банк за дорогими деньгами, видит слишком большой ежемесячный платёж — и сделка срывается, независимо от того, сколько застройщик потратил на кредит.

Стоимость квартир за последние годы выросла, а доступность ипотеки ухудшилась. При этом новостройка во многих случаях оказывается заметно дороже готовой квартиры на вторичном рынке. Разрыв между первичкой и вторичкой сейчас может достигать 18–20%.

Для покупателя это принципиальный вопрос. Если можно приобрести уже готовую квартиру, увидеть её своими глазами, сразу оформить документы и переехать, зачем платить существенно больше за объект, которого ещё нет?

В результате деньги уходят с первичного рынка. Особенно заметен интерес к так называемой «молодой вторичке» — домам, построенным примерно в 2015–2025 годах. Это жильё ещё относительно новое, но уже готово: работают лифты и коммуникации, понятен вид из окна, можно проверить состояние дома и района. Главное — не нужно ждать окончания стройки.

«Ключевым драйвером спада выступает разрыв между платёжеспособным спросом и уровнем цен», — считает директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его словам, число сделок с «молодой вторичкой» уже выросло почти на 80%. Это наглядно показывает, как изменилось поведение покупателя: он стал гораздо осторожнее выбирать, за что именно платить.

Раньше ожидание окончания строительства можно было воспринимать как разумную плату за будущий рост стоимости квартиры. Сейчас эта логика работает хуже. Если цены перестали расти прежними темпами, а ипотека подорожала, переплата за новую квартиру уже не выглядит очевидной инвестицией.

«Девелоперы избегают прямого снижения цен и делают ставку на косвенные инструменты стимулирования — скрытые скидки, субсидирование ставки и траншевую ипотеку», — говорит Тумин. На рекламном баннере цена квартиры при этом может практически не меняться.

Проблема в том, что такие решения не создают нового спроса. Они лишь позволяют немного отодвинуть момент, когда покупателю придётся столкнуться с полной стоимостью жилья. Если денег у семьи недостаточно, временное снижение платежа не превращает квартиру в доступную — оно лишь меняет структуру выплат.

Есть и ещё одна проблема. Власти городов предъявляют к новым жилым комплексам больше требований: благоустройство, школы и детские сады, дороги, парковки, общественные пространства, архитектура, инженерная инфраструктура. Для жителя это хорошие новости. Для девелопера — дополнительные расходы и более длинный путь от покупки земли до возврата вложенных средств.

«За последние годы существенно изменилась экономика самого девелоперского проекта, — отмечает Виктор Зубик. — Требования к новым ЖК становятся выше: инфраструктура, благоустройство, обеспечение парковкой, социальная нагрузка, архитектура, качество городской среды». Все эти требования увеличивают объём инвестиций и срок, в течение которого девелопер возвращает вложенный капитал.

Получается, покупатель хочет более качественную и комфортную городскую среду, но всё это закладывается в себестоимость квартиры. Однако возможности бесконечно повышать цену уже нет.

Покупатель больше не готов автоматически платить за обещание будущего роста цен. Он сравнивает новостройку со вторичкой, считает ипотеку, оценивает сроки сдачи и всё чаще задаёт простой вопрос: действительно ли эта квартира стоит своих конских денег?!